Не пропусти
Главная 10 Ваш юрист 10 Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по закону

Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по закону

Риски при покупке квартиры у наследников

Не все покупатели обращают должное внимание на то, каким образом продавец заинтересовавшей квартиры приобрел свое право собственности, а порой основанием для этого становится вступление в наследство. Сделки с недвижимостью, доставшейся по наследству, имеют свои подводные камни, о которых обязательно стоит знать каждому потенциальному покупателю. Сегодня мы расскажем вам про основные риски покупки квартиры у наследников по завещанию и по закону.

Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по законуОсновной сложностью оформления кули-продажи наследственной недвижимости является риск приобрести не только квадратные метры, но и имущественные претензии третьих лиц. Простое наследование по завещанию прямо передает право владения квартирой определенному лицу или лицам, чьи имена и вписываются в свидетельства на право собственности. Иное дело наследование по закону, тут наследников может быть куда больше, а некоторые из них могут объявиться спустя большое количество времени и на законных основаниях предъявить новому собственнику свои претензии.

  1. Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.
  2. Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
  3. Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников. Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.



Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска. Главная причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах. А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно. Наследники могут:

  • Находиться за границей;
  • На лечении в другом городе;
  • Служить в армии;
  • Состоять на государственной службе за пределами данного населенного пункта;
  • Отбывать срок тюремного заключения и т.д.

Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось. Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д. Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по законуЗавещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным. Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.



В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом. Причем потребовать в судебном порядке. Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи. Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ. Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

  • Выписку из ЕГРП. С 1998 г. в реестре отображаются все операции, совершаемые с объектами недвижимости. Если квартира имеет какое-либо обременение, оно обязательно отражено в реестре.
  • Выписку из домовой книги. Из нее будет ясен полный перечень лиц, зарегистрированных и прописанных в данной квартире, в том числе тех, кто не в ней не проживает в данный момент.
  • И конечно же опросить соседей. Иногда простой опрос способен продемонстрировать недобросовестность продавца, после чего предпринимать многочисленные меры для проверки будет просто излишним.



Трезвым взглядом стоит оценить список наследников. Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников. Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу. В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя, так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.



Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по законуГотовы они на многое: например, на подделку завещания. Убедиться в подлинности демонстрируемого вам варианта завещания просто, достаточно списать его регистрационные данные и проверить соответствие текста документа в нотариальной конторе.

Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью. Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

Самый грубый вид мошенничества заключается в умышленном убийстве владельца квартиры после того, как его силой заставляют написать завещание в пользу неизвестных. Оспорить сделку смогут обделенные родственники, если смогут доказать преступный характер действий продавца.

Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по закону​Покупателю могут предложить квартиру, доставшуюся по наследству нескольким наследникам, но продавец — один, так как остальные написали наследственные отказы. Потенциальному покупателю стоит задать себе вопрос: так ли все законно, как выглядит? Возможно, отказы написаны под давлением и угрозами, а в дальнейшем будут отозваны.



Нельзя идти на поводу у продавца и вписывать в договор купли-продажи вымышленную сумму. Никогда нельзя исключить возможность в будущем оспаривания сделки. Но вернуть переданные в конверте деньги точно не удастся, в лучшем случае вернут только то, что записано в договоре купли-продажи.

Сегодня страховые компании предлагают особый продукт: титульное страхование, когда возмещение выплатит не продавец, а страховая компания, если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет признана недействительной. Это хороший способ защитить свои права при покупке наследственной квартиры.

Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи, но не стоит радостно соглашаться на сделку с закрытыми глазами. Причины могут быть далеко не такими безобидными, как это пытается представить продавец. Например, вот-вот объявятся другие наследники, а значит, мошенник изначально намеревается скрыться со всеми вырученными от продажи деньгами.

Существует три самых распространенных варианта оформления взаиморасчетов между покупателем и продавцом квартиры:

  1. Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию;
  2. Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации;
  3. Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.


За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона. Однако, банальными мерами предосторожности пренебрегать не следует. Если передача денег все-таки осуществляется наличными, ее нужно проводить только под личную расписку продавца в присутствии свидетелей, с указанием переданной суммы и паспортных данных обеих сторон.

Покупателю, желающему по мере возможности обезопасить свои интересы в сделке с наследственной квартирой, обязательно нужно проделать ряд действий:

  1. Убедитесь, что на момент продажи из квартиры выписаны все, включая самого продавца, а выписанные не являются несовершеннолетними или недееспособными, либо обладающими правом пожизненного проживания. Поскольку простой выпиской этих лиц дело не ограничится. Отстаивать свои права они смогут в суде.
  2. Затребуйте расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии лиц, выписанных только на временных основаниях. Такими лицами могут быть военнослужащие, проходящие срочную службу или службу по контракту, а также заключенные в местах лишения свободы. Обычная краткая выписка не покажет этих сведений.
  3. У состоящего в браке продавца требуйте предъявить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Эта бумага потребуется даже тогда, когда супруги развелись.

Нет единого рецепта, как обезопасить себя на 100% от риска потерять деньги на купле-продаже наследственной квартиры. Слишком много индивидуальных обстоятельств могут сыграть против покупателя в конкретной ситуации. Нередко интерес покупателей привлекают квартиры, выставляемые по заниженной цене на продажу, так как наследники хотят как можно скорее выручить деньги.



Опытные юристы рекомендуют: подождите 3 года после открытия наследства, спустя это время истечет срок исковой давности по наследственному делу. Даже если наследники и объявятся после этого времени, их претензии уже не будут иметь силы. Минимальный риск остается и в этом случае, но абсолютно безопасных сделок с наследственными квартирами, увы, не бывает.

Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по закону

Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по закону

Покупка квартиры у наследников: по завещанию и по закону

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Производство оцилиндрованного бревна как бизнес

Открываем свое производство оцилиндрованного бревна Производство оцилиндрованного бревна — прибыльный бизнес, перспективы которого обусловлены высоким спросом на строительную продукцию и сравнительно небольшой себестоимостью производства.

Производство одноразовой посуды как бизнес

Открываем свое производство одноразовой посуды Производство одноразовой посуды — актуальный бизнес, который при правильной организации приносит стабильную прибыль владельцу и быстро окупается.

Производство носков как бизнес

Открываем свое производство носков Производство носков в России в последние годы набирает обороты, вытесняя с отечественного рынка зарубежные фирмы, на долю которых приходится половина всех реализуемых в стране носков.

Производство натяжных потолков как бизнес

Выгодно ли заниматься производством натяжных потолков? Производство натяжных потолков интересует сегодня многих начинающих предпринимателей, так как этот формат бизнеса позволяет быстро и с относительно небольшими вложениями начать получать хорошую прибыль.

Производство мягкой мебели как бизнес

Открываем свое производство мягкой мебели Производство мягкой мебели – дело ответственное и непростое. Конкуренция в этой сфере достаточно высока, но и спрос на товар среди частных лиц и организаций очень велик.

Производство металлочерепицы как бизнес

Сколько можно заработать на производстве металлочерепицы? Производство металлочерепицы по праву относится к одному из наиболее перспективных форматов бизнеса. Актуальность объясняется высоким интересом со стороны потребителей к этому кровельному материалу.

Производство межкомнатных дверей как бизнес

Открываем свое производство межкомнатных дверей Производство межкомнатных дверей – одна из наиболее востребованных идей на российском строительном рынке. Люди нуждаются в них вне зависимости от своего финансового положения или состояния экономики.

Производство мебели из паллет как бизнес

Как сделать бизнес на производстве мебели из паллет? Производство мебели из паллет как бизнес – очень выгодное направление для предпринимательской деятельности.

Производство крепежа (метизов) как бизнес

Открываем свое производство метизов Производство крепежа (метизов) как направление бизнеса не теряет своей популярности среди предпринимателей благодаря высоким показателям рентабельности и постоянству спроса на продукцию.

Производство композитной арматуры как бизнес

Открываем свое производство композитной арматуры Производство композитной арматуры впервые в СССР было запущено в середине прошлого столетия после целого блока исследований и разработок советских ученых.

Производство комбикорма как бизнес

Открываем бизнес по производству комбикорма Производство комбикорма – отличная идея для начинающего предпринимателя. Она позволит поближе познакомиться с сельскохозяйственной сферой.

Производство кирпича как бизнес

Открываем бизнес по производству кирпича Производство кирпича — востребованный бизнес с большими перспективами для предпринимателя. На фоне развития строительной сферы и повышения спроса на стройматериалы проблемы со сбытом продукции возникают редко, а организация деятельности не занимает много времени (при наличии бизнес-плана и четкого знания технологии изготовления). Кирпич — уникальный стройматериал, в котором сочетается высокая прочность, тепло- и шумоизоляционные качества.

Производство ДСП как бизнес

Сколько можно заработать на производстве ДСП? Производство ДСП – рентабельный и быстро окупаемый бизнес, практически не имеющий сезонности. Главное – грамотно подойти к организации собственного дела.

Производство деревянных окон как бизнес

Открываем бизнес по производству деревянных окон В наши дни, в эпоху капитализма, когда процветает малый и средний бизнес, каждый человек, желающий обрести финансовую независимость, задумывался не раз о создании своего личного дела, приносящего достойную прибыль.

Производство декоративного камня как бизнес

Открываем бизнес по производству декоративного камня Производство декоративного камня — вид бизнеса, который при правильной организации быстро окупается и приносит стабильный доход предпринимателю.

Производство гипсокартона как бизнес

Сколько можно заработать на производстве гипсокартона? Производство гипсокартона сегодня привлекает опытных и начинающих предпринимателей. Этот материал пользуется спросом у строителей, ремонтных бригад.

Производство вина как бизнес

Открываем бизнес по производству вина Производство вина в домашних условия или промышленных масштабах — прибыльный вид бизнеса, позволяющий реализовать винодельческие способности и за 1-2 покрыть первоначальные инвестиции (при открытии завода). Успех проекта зависит от качества винограда, а также соблюдения технологии производства.

Производство бумажных пакетов как бизнес

Как открыть свое производство бумажных пакетов Производство бумажных пакетов являет собой конкурентоспособное направление деятельности, что связано с несколькими факторами – экологией и желанием показать индивидуальный стиль оформления своих товаров.

Производство бумаги и картона как бизнес

Открываем бизнес по производству бумаги и картона Производство бумаги и картона представляет собой комплексный процесс, отличающийся крайне специфичной технологией и требующий, соответственно, применения особого оборудования.

Производство бахил как бизнес

Как организовать производство бахил Производство бахил многие начинающие бизнесмены не воспринимают как перспективную бизнес-идею и отдают предпочтение более востребованным, по их мнению, направлениям.

Производство асфальта как бизнес

Как наладить свое производство асфальта Производство асфальта – очень востребованная в России бизнес-идея. Ежегодно ремонтируется бесчисленное количество дорог по всей стране.

Продажа ООО: как оформить, пошаговая инструкция 2017

Продажа ООО: пошаговая инструкция Правильно оформить продажу ООО можно при помощи составления договора купли-продажи. Для реализации процедуры потребуется выполнить ряд подготовительных операций, а также подготовить необходимые материалы.

Продажа мороженого на улице как бизнес

Как начать бизнес по продаже мороженого на улице? Почти каждый человек не прочь полакомиться мороженым. Его любят не только дети, но и взрослые люди, даже в пожилом возрасте.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: документы, этапы, соседи

Продажа комнаты в коммунальной квартире. Документы, этапы и согласие соседей Продать комнату в коммунальной квартире в сегодняшних условиях достаточно хлопотно. Для этого может понадобиться немало времени.